“一系列重要数据正在说明，中国房地产处于‘底部确认进行时’。”近日，普睿数智董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱在对上半年楼市数据进行分析时表示，今年上半年房地产市场并未出现重磅调控政策，但市场成交端已经出现积极变化，
普睿数智研究数据显示，今年上半年，全国重点20个城市购房总需求稳中有升，一二手房成交总面积同比增长4%，创下近三年同期新高。其中，二手房市场表现更为突出，上半年成交面积同比增长13%，环比增长22%，成交规模创近四年同期新高。
与此同时，新房市场也出现企稳迹象。全国重点50城上半年新房成交环比微增1%，同比跌幅收窄至11%；二季度新房成交规模较一季度环比增长41%。
“从成交数据来看，今年上半年房地产市场出现了比较明显的修复。”丁祖昱认为，过去几年市场调整主要集中在需求端和信心端，而随着政策环境持续优化、核心城市限制性政策逐步调整，市场正在逐渐寻找新的平衡点。
核心城市二手房市场的表现，成为观察楼市企稳的重要窗口。
去年，北京、上海、深圳等城市持续优化限购、限贷等政策，“四限”政策调整后的市场效果在今年持续显现。
数据显示，今年上半年，北京二手房网签9.36万套，创近五年同期新高；上海二手房成交14.7万套，不仅创下近五年新高，而且仅比2021年同期少641套，接近历史高位水平；深圳上半年二手房成交3.5万套，同样创下近五年来新高。
在丁祖昱看来，二手房成交回升具有较强的市场意义。“新房市场受到供应量影响，而二手房市场更能反映真实需求。”随着政策调整释放购房资格、降低交易成本，部分此前被压制的改善需求开始释放。
与此同时，市场价格也出现边际改善。
今年二季度，核心城市二手房价格止跌迹象明显，环比跌幅普遍收窄，上半年整体跌幅较此前明显下降。
不仅如此，二手房成交结构也正在发生变化。
“二手房成交总价中枢开始上行。”丁祖昱表示，今年上半年，北京、上海两地二手房成交总价持续提升，广州、深圳等6个城市在二季度也出现逐月回升趋势。
除了二手房市场，高端类新房需求也正在成为市场的重要支撑。
数据显示，今年上半年，3000万元以上住宅成交同比增长29%，其中，杭州、深圳、厦门等城市高端住宅成交增长较为明显。
丁祖昱认为，高端市场的变化与核心城市优质供应增加有关。今年上半年，部分城市集中推出高品质住宅项目，改善型购房需求得到释放。
今年以来，优质宅地竞争也明显升温，多宗核心区域宅地刷新区域地价纪录。7月，典型房企拿地金额同比增长49%，环比增长20%；前十房企拿地金额集中爆发。
其中，保利发展7月拿地金额达到293亿元，同比激增2831%，较今年月均水平增长357%。
在丁祖昱看来，土地市场的变化反映出房企投资逻辑正在调整。“企业拿地更加聚焦核心城市、核心区域和稀缺资源。”随着行业进入新阶段，过去依靠规模扩张的投资模式正在转向更加关注产品力和资产质量。
对于下半年市场走势，丁祖昱认为，楼市行情有望延续上半年的运行特点。
他预计，7月至8月受传统淡季影响，市场可能出现季节性回落，但随着购房需求释放和政策效果进一步显现，“金九银十”仍将迎来阶段性回升，11月至12月市场则有望保持平稳。
不过，他还表示，房地产市场已经进入新的发展阶段，未来市场分化将进一步加剧。“房地产市场正在从过去的全面增长时代，进入结构性发展阶段。”丁祖昱认为，判断未来楼市，不能再简单看全国总量，而要关注城市分化、需求结构变化以及住房消费升级趋势。
在他看来，当前楼市最大的变化，是市场正在完成从调整期向新平衡期的过渡，而2026年或将成为房地产底部确认的重要阶段。
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马一凡
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